Ипотечный калькулятор
Ежемесячный платёж, переплата и график платежей по ипотеке - с материнским капиталом, льготными программами и досрочным погашением.
Стоимость 8 500 000 ₽, взнос 2 550 000 ₽, срок 20 лет, ставка 18,7%, платёж аннуитетный. Рыночная ставка.
Ежемесячный платёж
95 045 ₽
240 платежей
- Сумма кредита
- 5 950 000 ₽
- Проценты за весь срок
- 16 860 695 ₽
- Всего выплат
- 22 810 695 ₽
- Рекомендуемый доход
- от 190 090 ₽ в месяц
260 000 ₽ за покупку и 390 000 ₽ с уплаченных процентов - на каждого собственника с официальным доходом
Досрочные погашения
Разовые или регулярные платежи сверх графика - покажем, сколько сэкономите на процентах
Платежи по годам
Сколько уходит в основной долг и сколько в проценты за каждый год кредита
Как считается ипотека
Ежемесячный платёж считается по формуле аннуитета: сумма одинакова весь срок, но в первые годы почти целиком уходит на проценты - основной долг начинает заметно уменьшаться ближе к середине срока. При дифференцированной схеме долг гасится равными долями, а проценты начисляются на остаток: первый платёж больше, переплата меньше. Проценты калькулятор начисляет помесячно - по годовой ставке, делённой на 12; банк считает по дням, поэтому его график может отличаться на несколько рублей.
Досрочное погашение уменьшает основной долг. Если сокращать срок, экономия на процентах больше; если уменьшать платёж - ниже нагрузка на бюджет. Материнский капитал можно направить в первоначальный взнос. Ставки и лимиты льготных программ указаны под полем «Программа» вместе с датой, с которой действуют условия; окончательные условия определяет банк. По семейной ипотеке льготная ставка действует 15 лет, дальше - рыночная: калькулятор подставляет смену ставки сам.
Рыночная ставка по умолчанию - средневзвешенная ставка банков из еженедельного обзора ДОМ.РФ (среднее первичного и вторичного рынков), сейчас - 18,7% на 23 сентября 2026 года. Ставку конкретного банка можно вписать в поле «Ставка».
Условия льготных программ
Ставка, лимит кредита и минимальный взнос; рыночная ставка - 18,7% на 23 сентября 2026 года. Окончательные условия определяет банк.
Семейная ипотека с 1 октября 2026 года
| Детей | Другие регионы | Москва, Петербург и области |
|---|---|---|
| 1 ребёнок | 10%, до 6 млн ₽ | 12%, до 12 млн ₽ |
| 2 ребёнка | 8%, до 8 млн ₽ | 10%, до 15 млн ₽ |
| 3 ребёнка | 6%, до 10 млн ₽ | 8%, до 18 млн ₽ |
| 4 ребёнка | 4%, до 10 млн ₽ | 6%, до 18 млн ₽ |
| 5 и больше | 2%, до 10 млн ₽ | 4%, до 18 млн ₽ |
Взнос - от 20%; нужен ребёнок младше 7 лет. Льготная ставка действует 15 лет, дальше - рыночная.
| Программа | Ставка | Кредит до | Взнос от | Условия |
|---|---|---|---|---|
| IT-ипотекаДля сотрудников аккредитованных IT-компаний; кроме Москвы и Санкт-Петербурга | 6% | 9 млн ₽ | 20% | Для сотрудников аккредитованных IT-компаний; кроме Москвы и Санкт-Петербурга |
| Дальневосточная и арктическаяДо 9 млн ₽ при площади от 60 м² | 2% | 6 млн ₽ | 20% | До 9 млн ₽ при площади от 60 м² |
| Сельская ипотекаЖильё в сельской местности; срок до 25 лет | 3% | 6 млн ₽ | 30% | Жильё в сельской местности; срок до 25 лет |
Частые вопросы
Как рассчитать ежемесячный платёж по ипотеке?
Введите стоимость жилья, первоначальный взнос, срок и ставку - платёж посчитается сразу. Аннуитетный платёж считается по формуле: сумма кредита × r / (1 - (1 + r)^-n), где r - месячная ставка (годовая / 12), n - число месяцев. Например, кредит 5 950 000 ₽ на 20 лет под 18,7% - платёж 95 045 ₽ в месяц, проценты за весь срок - 16 860 695 ₽.
Чем аннуитетный платёж отличается от дифференцированного?
Аннуитетный платёж одинаков весь срок, но в первые годы почти целиком идёт на проценты. При дифференцированном долг гасится равными долями, а проценты начисляются на остаток: платёж уменьшается каждый месяц. Для кредита 5 950 000 ₽ на 20 лет под 18,7% аннуитет - 95 045 ₽ весь срок и 16 860 695 ₽ процентов, дифференцированный - от 117 513 ₽ до 25 177 ₽ и 11 172 859 ₽ процентов.
Что выгоднее при досрочном погашении: уменьшать срок или платёж?
Уменьшать срок выгоднее по деньгам, уменьшать платёж - по нагрузке на бюджет. Для кредита 5 950 000 ₽ на 20 лет под 18,7% разовый взнос 500 000 ₽ через год с сокращением срока экономит 7 611 610 ₽ процентов и сокращает срок на 7 лет 1 месяц. Тот же взнос с уменьшением платежа экономит 1 323 207 ₽, а платёж снижается до 87 013 ₽.
Какие условия семейной ипотеки с 1 октября 2026 года?
Ставка зависит от числа детей и региона. В большинстве регионов - от 10% при одном ребёнке до 2% при пяти и больше, кредит до 6-10 млн ₽. В Москве, Петербурге и их областях - от 12% до 4%, кредит до 12-18 млн ₽. Взнос - от 20%, нужен ребёнок младше 7 лет. Льготная ставка действует 15 лет, дальше - рыночная; калькулятор подставляет эту смену ставки сам.
Можно ли использовать материнский капитал для ипотеки?
Да: материнский капитал можно внести как часть первоначального взноса или направить на погашение долга. На 2026 год он составляет 728 921 ₽ на первого ребёнка и 963 243 ₽ на второго. В калькуляторе включите «Материнский капитал» - сумма добавится к взносу. Часть цены, оплаченная маткапиталом, в налоговый вычет не входит.
Какой доход нужен для ипотеки?
Банки смотрят на долговую нагрузку: платёж по всем кредитам обычно не должен превышать половину подтверждённого дохода. Для платежа 95 045 ₽ нужен доход от 190 090 ₽ в месяц. Обратный расчёт - режим «По платежу»: при платеже 90 000 ₽ на 25 лет и взносе 2 000 000 ₽ можно купить жильё стоимостью до 7 719 565 ₽.
Какой налоговый вычет можно получить по ипотеке?
Имущественный вычет - 13% от стоимости жилья, но не больше 260 000 ₽ (с 2 млн ₽), и 13% от уплаченных процентов, но не больше 390 000 ₽ (с 3 млн ₽) - всего до 650 000 ₽ на человека. Вернуть можно не больше уплаченного НДФЛ; часть цены, оплаченная материнским капиталом, в вычет не входит.
Какая сейчас рыночная ставка по ипотеке?
По еженедельному обзору ДОМ.РФ на 23 сентября 2026 года средневзвешенная ставка по рыночной ипотеке - 18,73% на первичном рынке и 18,67% на вторичном. Калькулятор по умолчанию берёт их среднее - 18,7%; ставку своего банка можно вписать в поле «Ставка».